A közös tulajdon megszüntetése gyakran merül fel örökölt ingatlanok, közösen vásárolt ingatlanok vagy a tulajdonostársak között kialakult használati és értékesítési viták esetén. Sok esetben az egyik tulajdonostárs használja az ingatlant, míg a másik nem tudja gyakorolni tulajdonosi jogait, ami hosszabb távon komoly konfliktusokhoz vezethet.

A magyar jog ugyanakkor abból indul ki, hogy senki sem kényszeríthető arra, hogy határozatlan ideig közös tulajdonban maradjon. Ezért a jogszabály lehetőséget biztosít arra, hogy a közös tulajdon bármikor megszüntethető legyen.

Mikor kérhető a közös tulajdon megszüntetése?

A Polgári Törvénykönyv alapján a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és erről a jogáról előre érvényesen nem mondhat le.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha egy ingatlan több személy tulajdonában áll, bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti a tulajdoni közösség megszüntetését, akár akkor is, ha a többiek ezt nem támogatják.

Fontos azonban, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetését nem rendelheti el, ha annak időpontja alkalmatlan lenne az érintettek körülményeire tekintettel.

A közös tulajdon megszüntetése megegyezéssel

A leggyorsabb és legtakarékosabb megoldás rendszerint az, ha a tulajdonostársak egyezségre jutnak.

Ennek több formája lehet:

• az egyik tulajdonostárs kivásárolja a másikat;
• az ingatlant közösen értékesítik, majd megosztják a vételárat;
• az ingatlant fizikailag megosztják, amennyiben ez lehetséges;

Amennyiben a felek nem tudnak megegyezni, a közös tulajdon megszüntetésére bírósági eljárás keretében is sor kerülhet.

Közös tulajdon megszüntetése per útján

Amennyiben a tulajdonostársak nem tudnak megállapodni, bármelyikük bírósághoz fordulhat, és kérheti a közös tulajdon megszüntetését. A peres eljárás során a bíróság az ingatlan adottságait, a tulajdonostársak körülményeit, valamint a jogszabályban meghatározott megszüntetési módokat egyaránt figyelembe veszi.

Hogyan dönt a bíróság a közös tulajdon megszüntetéséről?

A közös tulajdon megszüntetése iránti perben a bíróság az ügy valamennyi körülményét mérlegeli, és a jogszabály által biztosított lehetőségek közül választva hozza meg a döntését.

Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

A bíróság minden esetben arra törekszik, hogy olyan megoldást találjon, amely a lehető legjobban figyelembe veszi az ingatlan adottságait, valamint a tulajdonostársak érdekeit.

A közös tulajdon megszüntetése természetbeni megosztással

A jogszabály szerint a közös tulajdon megszüntetésének elsődleges módja a természetbeni megosztás.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlant úgy osztják fel, hogy a korábbi tulajdonostársak különálló tulajdonrészeket kapjanak.

Erre leginkább nagyobb telkek vagy olyan épületek esetében kerülhet sor, ahol műszakilag és jogilag is megoldható az önálló ingatlanrészek kialakítása.

A természetbeni megosztás azonban nem minden ingatlannál kivitelezhető. Egy átlagos családi ház vagy kisebb lakás gyakran nem osztható fel úgy, hogy abból önálló és rendeltetésszerűen használható ingatlanok jöjjenek létre.

Az ingatlan egyik tulajdonostárs tulajdonába adása

Ha a természetbeni megosztás nem lehetséges vagy nem indokolt, a bíróság dönthet úgy, hogy az ingatlan megfelelő ellenérték megfizetése mellett egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába kerül.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bent maradó vagy az ingatlant megszerezni kívánó tulajdonostárs köteles kifizetni a többiek tulajdoni hányadának értékét.

Ez különösen gyakori örökölt ingatlanok esetében, amikor az egyik örökös az ingatlanban él vagy szeretné megtartani azt.

Mi történik, ha az egyik tulajdonostárs az ingatlanban lakik?

Sok közös tulajdon megszüntetése iránti per egyik legfontosabb kérdése, hogy az egyik tulajdonostárs életvitelszerűen az ingatlanban lakik.

Ilyen esetben a bíróság bizonyos körülmények között kötelezheti a bent lakó tulajdonostársat az ingatlan elhagyására.

Előfordulhat azonban olyan helyzet is, amikor a kiköltözés a bent lakó tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértené. Ilyenkor a bíróság részére használati jogot alapíthat.

Fontos tudni, hogy az így alapított használati jog az ingatlan értékét csökkentheti, és ennek következményeit rendszerint az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie.

Mikor kerülhet sor az ingatlan értékesítésére?

A közös tulajdon megszüntetése árverés vagy értékesítés útján rendszerint akkor merül fel, amikor más megoldás nem alkalmazható.

Erre különösen akkor kerülhet sor, ha:

• a természetbeni megosztás nem lehetséges;
• egyik tulajdonostárs sem tudja kivásárolni a másikat;
• a megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna;
• az ingatlan rendeltetésszerű használata másként nem biztosítható.

Ebben az esetben az ingatlan értékesítésére kerül sor, majd a vételárat a tulajdonostársak között a tulajdoni hányaduknak megfelelően osztják fel.

Mikor érdemes ügyvédhez fordulni közös tulajdon megszüntetése ügyében?

A közös tulajdon megszüntetése különösen összetett lehet, ha:

• örökölt ingatlanról van szó;
• az egyik tulajdonostárs az ingatlanban lakik;
• felmerül a többlethasználati díj kérdése;
• vita van az ingatlan értékéről;
• a felek nem tudnak megállapodni a megszüntetés módjáról.

Ilyen esetekben már a perindítást megelőzően célszerű áttekinteni a lehetséges megoldásokat és a várható jogi következményeket.

Ha közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos kérdése van, vagy örökölt ingatlan miatt alakult ki vita a tulajdonostársak között, ügyvédi konzultáció során áttekinthetők az adott ügyben szóba jöhető jogi lehetőségek.

GYIK – Gyakran ismételt kérdések a közös tulajdon megszüntetése tárgyában

Követelheti-e egyetlen tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetését?

Igen. A Polgári Törvénykönyv alapján bármelyik tulajdonostárs jogosult kérni a közös tulajdon megszüntetését, akkor is, ha a többi tulajdonostárs ezt nem támogatja.

Mindig perre van szükség a közös tulajdon megszüntetéséhez?

Nem. Ha a tulajdonostársak meg tudnak egyezni, a közös tulajdon szerződéses úton is megszüntethető. Peres eljárásra általában akkor kerül sor, amikor nincs megegyezés.

Mi a leggyakoribb módja a közös tulajdon megszüntetésének?

Lakóingatlanok esetében gyakori, hogy az egyik tulajdonostárs kivásárolja a másik tulajdoni hányadát. Ha ez nem lehetséges, az ingatlan értékesítése is szóba kerülhet.

Megszüntethető-e a közös tulajdon akkor is, ha valaki az ingatlanban lakik?

Igen. A bentlakás önmagában nem akadálya a közös tulajdon megszüntetésének, ugyanakkor a bíróság a bent lakó tulajdonostárs méltányolható érdekeit is figyelembe veszi.

Mennyi ideig tart egy közös tulajdon megszüntetése iránti per?

Erre nincs általános válasz. Az eljárás időtartama függ többek között a felek együttműködésétől, a bizonyítás szükségességétől és attól, hogy szükség van-e szakértő kirendelésére.

Kérhető-e többlethasználati díj a közös tulajdon megszüntetése mellett?

Bizonyos esetekben igen. Ha az egyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadát meghaladó mértékben használja, felmerülhet többlethasználati díj iránti igény is.

Kapcsolatfelvétel

Amennyiben közös tulajdon megszüntetés tárgyában ügyvédi közreműködésre van szüksége, vegye fel a kapcsolatot irodánkkal és segítünk megfelelő jogi megoldást találni az ügyben.

Tájékoztatás

A fenti tájékoztatás általános jellegű információkat tartalmaz, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Minden ügy egyedi, ezért az itt leírtak nem alkalmazhatók automatikusan egy konkrét jogvitára. A jogi megítéléshez minden esetben szükséges az adott körülmények részletes ismerete.