Az ingatlan-nyilvántartásban gyakran találkozhatunk az „elidegenítési és terhelési tilalom” bejegyzéssel, amely sokak számára elsőre ijesztőnek tűnhet. Valójában ez egy jogi korlátozás, amely nem örökre „betonozza be” az ingatlant, hanem meghatározott célból és időtartamra korlátozza a tulajdonos rendelkezési jogát.

Mi a lényege a tilalomnak?

Az elidegenítési és terhelési tilalom azt jelenti, hogy tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében a tulajdonos harmadik személlyel szemben hatályosan a tulajdonjog tárgyára tilalmat alapít.

A tilalom alapján tehát az ingatlan tulajdonosa nem adhatja el, nem ajándékozhatja el, és nem terhelheti meg újabb jogokkal (például jelzáloggal) a jogosult hozzájárulása nélkül. A jogosult lehet bank, állam vagy más szerződéses partner.
Fontos: nem arról van szó, hogy az ingatlan soha többé nem értékesíthető, hanem arról, hogy az ilyen tranzakciókhoz előzetes engedély szükséges.

Miért kerül sor a tilalom bejegyzésére?

A tilalom biztosítéki funkciót tölt be. Leggyakrabban:

• Banki hitel esetén a jelzálogjog mellé kerül bejegyzésre, hogy a bank védje a fedezetét.
• Állami támogatásoknál, például a CSOK-nál, az állam érdekét szolgálja, hogy a támogatással vásárolt ingatlan ne kerüljön azonnal eladásra.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) kimondja, hogy ilyen tilalom csak meghatározott jog biztosítására alapítható, önállóan nem létezhet. A bejegyzést mindig az ingatlan-nyilvántartásban rögzítik, így bárki számára megismerhető a tulajdoni lapon.

---

Főbb jellemzők röviden

• Korlátozás: Az ingatlan eladása, ajándékozása és újabb terhek bejegyzése csak a jogosult engedélyével lehetséges.
• Jogosult: Bank, állam vagy más szerződéses fél, akinek a jogát a tilalom védi.
• Biztosíték: Jelzáloghitel, állami támogatás (pl. CSOK) feltételeinek biztosítása.
• Rögzítés: A tilalom az ingatlan-nyilvántartásban jelenik meg.
• Megszűnés: A biztosított jog megszűnésével (pl. hitel visszafizetése, CSOK időtartam lejárta) a tilalom is törölhető.

---

CSOK és az elidegenítési tilalom – különleges szabályok

A Családi Otthonteremtési Kedvezménnyel (CSOK) vásárolt ingatlanokra az állam 10 éves elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be. Ez azt jelenti:

• 10 évig nem lehet szabadon eladni, kiadni vagy lebontani az ingatlant.
• Ha mégis eladásra kerül sor, visszafizetési kötelezettség (büntetés) merül fel, kivéve, ha az eladás célja új lakás vásárlása vagy építése, és a támogatás átkerül az új ingatlanra.

Hogyan lehet eladni CSOK-os ingatlant?

• Kormányhivatali engedély szükséges a tehermentesítéshez.
• Átvitel másik ingatlanra: A jelzálog és a tilalom átkerül az új lakásra, ha az megfelel a jogszabályi feltételeknek (általában nagyobb értékű és alapterületű).
• Önkéntes visszafizetés: Ha a támogatást visszafizetik az államnak, a tilalom törölhető.
• Idő lejárta után: 10 év elteltével, ha nincs visszafizetési kötelezettség, kérhető a törlés.

---

Mit tehet a tulajdonos a tilalom fennállása alatt?

• Eladás: Lehetséges, de a jogosult (bank vagy állam) hozzájárulása kell.
• Újabb hitel felvétele: Csak a jogosult engedélyével, általában az eredeti ranghely mögött.
• CSOK esetén: Az eladás után a tilalom átkerülhet az új ingatlanra, ha a támogatás továbbvitelét engedélyezik.

---

Összegzés

Az elidegenítési és terhelési tilalom nem akadályozza meg véglegesen az ingatlan értékesítését, de komoly jogi és adminisztratív feltételekhez köti azt. CSOK esetén különösen fontos előre tervezni, mert a 10 éves korlátozás és az állami jelzálogjog miatt az ügyintézés hosszadalmas lehet.
További információkért ingatlan adásvétellel kapcsolatban látogassa meg az alábbi oldalunkat: https://drkalocsadavid.com/ingatlan-adasvetel-ugyved/

Amennyiben további jogi segítségre van szüksége kérjük forduljon bizalommal Ügyvédi Irodánkhoz az alábbi elérhetőségeken;
Telefon: 06706729-21-41
Email: iroda@drkalocsadavid.com
https://drkalocsadavid.com/kapcsolatfelvetel/